Sadık Turan Alp'ten Hata Payını Sıfırlama Kılavuzu: Kalibrasyon Disipliniyle Gayrimenkul Durum Tespiti (Due Diligence)

Gayrimenkul yatırımı, hayatımızdaki en büyük ve genellikle en duygusal finansal kararlardan biridir. Ancak bu coşku dolu süreçte, en küçük bir ölçüm hatası, eksik bir imar notu veya gözden kaçan hukuki bir şerh, onarılmaz maliyetlere yol açabilir.

Piyasada hızlı kazanç vaadiyle sunulan bilgilerin aksine, her büyük yatırımın temelinde analitik hassasiyet ve sıfır hata disiplini olmalıdır. Peki bu disiplin, gayrimenkule nasıl uygulanır?

🔬 Kalibrasyon Laboratuvarından Gayrimenkul Pazarına: Titizliğin Önemi

Benim için gayrimenkul, sadece arsa veya beton yığını değildir; rakamlar, kanunlar ve risklerin bir bileşkesidir. Teknik altyapımdan gelen Kalibrasyon laboratuvarı (STA Teknik) deneyimim, bana temel bir ilkeyi öğretti: Ölçümün güvenilirliği, her şeyin üzerindedir.

Bir ölçüm cihazını kalibre ederken gösterilen titizlik, hata payını mutlak sıfıra indirme çabası, aynı hassasiyetle bir tapu senedini incelerken de geçerlidir. Gayrimenkul danışmanlığında (STA Gayrimenkul) fark yaratmak için, bu analitik disiplini her due diligence (durum tespiti) sürecine taşıyorum.

Bu, bir yatırımın gerçek değerini ve taşıdığı riskleri duygusal filtreden arındırarak, somut kanıtlara dayandırmak demektir.

5 Adımda Hata Payını Sıfırlayan Kritik Due Diligence Kılavuzu

Hata payını ortadan kaldırmak için, satışın yüzeysel bilgilerini değil, derinlemesine teknik ve hukuki detayları incelemek gerekir. İşte analitik bir yatırımcının veya alıcının sorması gereken 5 kritik soru:

1. İmar Parametrelerinin Yeniden Kalibre Edilmesi

İmar durumu belgesindeki KAKS, TAKS ve Hmax değerlerine körü körüne güvenmeyin.

• Doğru Ölçüm: İmar planı paftalarındaki ve plan notlarındaki istisnai hükümleri okuyun. Örneğin, "Emsale bodrum katlar dahil değildir" gibi kritik bir not, projenizin metrekare ve kârlılık hesabını tamamen değiştirebilir.

• Risk: Emsal hesabını hatalı yapmak, müteahhitler için projenin kârlılığını, arsa sahipleri için kat karşılığı oranını sıfırlayabilir.

2. Hukuki Takyidatın Mikroskobik İncelenmesi

Tapu kaydında sadece ipotek veya haciz olup olmadığına bakmak yetersizdir.

• Doğru Ölçüm: İrtifak hakları (örneğin elektrik hattı geçiş hakkı veya yol irtifakı) veya şufa (ön alım) şerhleri gibi gözden kaçabilen detaylar, mülkün kullanımını ciddi şekilde kısıtlayabilir. Hisseli tapularda hissedarların durumu ve potansiyel riskler analiz edilmelidir.

• Güven Vurgusu: Tüm hukuki belgelerin, mülkün satış sonrası gelecekteki kullanımına engel oluşturup oluşturmadığı incelenmelidir.

3. Net/Brüt Alanın Hassas Ölçümü ve Projeye Uygunluk

Konutlarda ve ticari birimlerde metrekare hesapları, yanıltıcı olabilir.

• Doğru Ölçüm: Tapudaki brüt alan ile bağımsız bölümün duvarlar dahil net kullanım alanı arasındaki fark netleştirilmelidir. Ayrıca, dairedeki tadilatların (balkon kapatma, daire birleştirme) yapı ruhsatına uygunluğu kontrol edilmelidir.

• Risk: Projeye aykırı kaçak eklentiler, gelecekte iskan ve ruhsat sorunlarına, hatta yıkım cezalarına yol açabilir.

4. Finansal Modellemede ‘Worst-Case’ Senaryosu

Yatırımcılar için hasılat projeksiyonları sadece iyimser verilere dayandırılamaz.

• Doğru Ölçüm: Hazırlanan fizibilite tablosunda (özellikle arsa ve komple bina alımlarında), sadece yüksek satış fiyatı değil, aynı zamanda beklenmeyen maliyet artışları ve satış süresinin uzaması gibi en kötü senaryoların da finansal analizi yapılmalıdır. Bu, yatırımın gerçek risk marjını verir.

5. Çevresel Risklerin Gözlemlenmesi (Doğayla Uyum)

Tıpkı doğa yürüyüşü hazırlıklarımdaki gibi, çevreyi tanımak riski azaltır.

• Doğru Ölçüm: Mülkün yakın çevresinde planlanan veya imar planında yer alan büyük altyapı projeleri (yol, metro, sanayi bölgesi) pozitif ve negatif etkileriyle değerlendirilmelidir. Zemin etüdü raporu ve olası çevresel kısıtlamalar göz ardı edilmemelidir.

🔑 Sonuç: Sadık Turan Alp ile Güvenli Yatırımın Anahtarı

Benim için gayrimenkul danışmanlığı, sadece alım-satım işlemi yapmak değil, aynı zamanda bu analitik titizliği müşterilerime garanti etmektir. Doğadaki sadeliği ve Kalibrasyon laboratuvarındaki hassasiyeti işime taşıyorum.

Eğer yatırımınızın spekülasyona değil, somut, doğru ve sıfır hata payıyla ölçülmüş verilere dayanmasını istiyorsanız, profesyonel durum tespiti için doğru adrestesiniz.

Sadık Turan Alp

Hemen İletişime Geçin: Risklerinizi yöneterek, kârlı yatırımınızı planlayalım.