Kira Getirisi ve Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır? Sadık Turan Alp'ten Yatırımcılara Rehber

Gayrimenkul yatırımında en sık sorulan soru, "Bu daire kendini kaç yılda öder?" sorusudur. Cevap genellikle kira bedelinin satış fiyatına oranlanmasıyla verilir; ancak bu hızlı hesap, yatırımcıya çoğu zaman eksik bir tablo sunar. STA Gayrimenkul'ün kurucusu Sadık Turan Alp olarak yatırımcılarla yaptığım görüşmelerde, yanlış bir getiri hesabının yanlış bir mülk seçimine nasıl dönüştüğünü defalarca gördüm. Bu yazıda kira getirisini ve amortisman süresini doğru hesaplamanın yolunu adım adım paylaşıyorum.

Brüt Kira Getirisi: Başlangıç Noktası

Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülkün satın alma bedeline oranıdır. Basit bir örnekle: 4.000.000 TL'ye alınan ve aylık 20.000 TL kira getiren bir dairenin yıllık kira geliri 240.000 TL'dir. Bu durumda brüt kira getirisi yüzde 6 olur.

Amortisman süresi ise bu oranın tersidir: satın alma bedeli, yıllık kiraya bölündüğünde yaklaşık 16,7 yıl bulunur. Aylık bazda ifade edildiğinde bu, yaklaşık 200 aylık kira demektir. Piyasada sıkça duyulan "kaç ayda amorti eder" sorusunun cevabı bu hesaptan gelir.

Brüt getiri, farklı mülkleri hızla karşılaştırmak için kullanışlıdır; ancak yatırım kararı için tek başına yeterli değildir.

Net Kira Getirisi: Gerçek Tablo

Net getiri, kira gelirinden mülkün sahibine ait giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır. Ev sahibinin hesaba katması gereken başlıca giderler şunlardır:

• Emlak vergisi: Belediyeye her yıl ödenen ve mülkün değerine göre değişen vergidir.

• Zorunlu deprem sigortası ve konut sigortası: DASK zorunludur; kapsamlı konut sigortası ise riski azaltan isteğe bağlı bir giderdir.

• Bakım ve onarım: Kiracı değişimlerinde boya, tesisat ve cihaz yenilemeleri düzenli bir bütçe gerektirir.

• Boş kalma süresi: Kiracı değişimleri arasında dairenin boş kaldığı aylar, yıllık geliri doğrudan azaltır.

• Kira geliri vergisi: Yıllık istisna tutarını aşan konut kira gelirleri beyana tabidir.

• Olağanüstü aidat ve giderler: Çatı, cephe veya asansör yenilemesi gibi kat malikine ait masraflar dönemsel olarak ortaya çıkar.

Önceki örnekte bu giderlerin yıllık toplam 40.000 TL olduğunu varsayalım. Net kira geliri 200.000 TL'ye düşer ve net getiri yüzde 5'e geriler. Amortisman süresi ise 16,7 yıldan 20 yıla uzar. Aradaki fark küçük görünse de, uzun vadede yatırımın gerçek performansını belirler.

Sadık Turan Alp'e Göre Hesaba Katılması Gereken Üç Unsur

Getiri hesabını yalnızca bugünkü kira ve fiyatla yapmak, gayrimenkulün en önemli özelliğini göz ardı etmek demektir. Bu nedenle yatırımcılara şu üç unsuru da değerlendirmelerini öneriyorum:

• Değer artışı potansiyeli: Ulaşım projeleri, yeni ticaret alanları ve kentsel dönüşüm, bir bölgedeki mülk değerlerini kira getirisinden bağımsız olarak etkiler.

• Kira artış dinamikleri: Yasal artış sınırları ve bölgedeki talep, kira gelirinin yıllar içindeki seyrini belirler.

• Likidite: Bir mülkün ihtiyaç anında ne kadar sürede ve hangi fiyattan satılabileceği, getiri kadar önemlidir.

Satın Alma Maliyetini Eksik Hesaplamayın

Amortisman hesabında sık yapılan bir hata da yalnızca satış fiyatını esas almaktır. Oysa gerçek yatırım tutarına tapu harcı, varsa danışmanlık bedeli, ekspertiz ücreti ve taşınma öncesi yapılan tadilat masrafları da eklenmelidir. Bu kalemler toplam maliyeti belirgin biçimde artırabilir ve getiri oranını aşağı çeker. Doğru bir hesap, mülkün kiraya hazır hâle gelene kadarki tüm harcamaları kapsamalıdır.

Konut ile Ticari Gayrimenkulde Getiri Farkı

Ticari mülklerde, örneğin dükkân, ofis veya depolarda, brüt getiri oranları genellikle konuttan daha yüksek görünür. Ancak bu mülklerde kiracı değişimi daha uzun sürebilir, boş kalma riski daha belirgindir ve kira gelirinin vergilendirilmesi farklı kurallara tabidir. Bu nedenle konut ile ticari mülkü karşılaştırırken yalnızca oranlara değil, risk ve likidite farkına da bakmak gerekir.

Doğru Fiyat, Doğru Getiri

Kira getirisi hesabının sağlıklı olması, her şeyden önce doğru fiyattan alım yapılmasına bağlıdır. Piyasa değerinin üzerinde ödenen her lira, amortisman süresini uzatır. Bu nedenle satın alma öncesinde bir emsal analizi yapmak, getiri hesabının ayrılmaz bir parçasıdır. Yöntemin ayrıntılarını Gayrimenkul Değerlemesinde Emsal Analizi yazısında anlattım. Mülkü aldıktan sonra kiraya verme sürecini planlayanlar için ise İzmir'de evinizi kiraya verirken 7 kritik adım rehberimiz pratik bir yol haritası sunuyor.

STA Gayrimenkul'ün Yatırım Danışmanlığı Yaklaşımı

STA Gayrimenkul'de yatırımcılarla çalışırken önceliğimiz, her mülk için brüt ve net getiriyi, gider kalemlerini ve bölgenin değer artışı potansiyelini aynı tabloda göstermektir. Böylece yatırımcı, farklı seçenekleri aynı ölçütlerle karşılaştırabilir. Bu yaklaşımın arkasındaki ölçüm disiplinini Sadık Turan Alp'in Gözünden: Üç Sektör, Tek Disiplin yazısında paylaşmıştım.

Sonuç

Kira getirisi ve amortisman süresi, gayrimenkul yatırımının en temel göstergeleridir; ancak doğru sonuç için brüt hesabın ötesine geçmek, tüm giderleri ve satın alma maliyetlerini hesaba katmak gerekir. Sadık Turan Alp olarak yatırımcılara önerim, her kararı rakamlarla desteklemeleri ve tek bir göstergeye bağlı kalmamalarıdır. Beni ve STA Şirketler Grubu'nu daha yakından tanımak isteyenler Sadık Turan Alp Kimdir? yazısına göz atabilir.